沙洋县住房房地产信贷管理的思考

    一、住房信贷业务应把好“四关”

    近年来，商业银行抓住国家调整住房消费政策的机遇，切实转变经营观念，积极开拓住房信贷市场，使住房信贷业务成为新的利益增长点。但受利益趋动等原因的影响，经济泡沫和信贷风险也逐步显现，一些地区出现了房地产投资增幅过大，价格过高，楼房虚置等问题。为此，商业银行应有所警觉，既要发展住房信贷业务，又要防范信贷风险，在业务操作上应严把四关：

    一是准入关。适当选择优质楼盘为贷款对象，楼盘不求最大，但求最好，从源头堵住贷款风险，绝不能因争抢市场份额而降低经营目标和风险管理要求；二是审查关。要严格按有关规章制度进行操作，切实掌握好个人住房贷款的成数和期限，每笔贷款应办好抵押物登记、保险等手续，发展商则留足保证金并签订违约回购协议。可实行商品房开发贷款和个人住房贷款一体化操作，即对项目提供开发贷款后，再为其提供按揭贷款，保证开发贷款的收回；

    三是金融服务关。坚持主动寻找实力强的发展商，积极展开宣传，同时以优质高效的服务树立起方便、快捷和可信赖的品牌形象，积极开办房地产市场咨询、房地产评估等业务，从而更深入地参与房地产市场，了解相关信息；四是加强贷后管理关。信贷人员应加强贷后跟踪调查，为每个客户建立贷款档案，防范贷款风险发生。

    二、房地产开发需要规范银行信贷管理有待加强

    近年来，随着国民经济持续健康发展，房地产行业呈现出突飞猛进的势头，商品房建筑面积、销售面积迅速增长，房地产开发明显升温，银行房地产信贷投放力度逐年加大，对经济金融运行产生了一定拉动作用。我们对房地产市场现状进行了调查，调查结果表明，沙洋县近几年来房地产市场开发行为不够规范，银行房地产贷款仍存在诸多问题，房地产信贷投资风险不容忽视。

    （一）房地产开发热情高、速度快、数量大

    2000年，为实施国家扩大内需，刺激消费，以此拉动经济增长等政策，县政府把启动房地产业作为优先支持发展的重点产业，下发文件、出台政策、减免税费、鼓励开发、引导购房，房地产业步入了快速膨胀的快车道。房地产开发建设热情高涨，县内先后成立了一些开发公司，以开发经济适用住房即解困房为起点、从2000年至2003年，沙洋县住宅建设连续四年高速增长，年均增加15万平方米，年均增长29%。

    （二）个人住房信贷业务发展迅猛、增势强劲

    几年来，各金融部门积极执行国家有关政策，大力拓展消费信贷业务，特别是加大了个人住房信贷业务的开办力度，先后启动了住房商业贷款、公积金贷款、组合贷款等业务种类，开展商品房、二手房、动迁安置房、公房出售、房屋装修、商业用房等贷款业务，个人住房贷款额度逐年增加，最多可达到购房款的70%，贷款年限最长可达到30年。个贷业务成为商业银行新的信贷投放领域和利润增长点。银行房地产开发信贷投入逐年增加，支持力度不断加大

    （三）存在的主要问题及成因

    从表面看我县住房开发的总量逐年增大，房地产市场较为活跃，但通过对房地产开发市场的调查结果看，仍然存在诸多问题。

    1、商品房空置面积过大、供需结构矛盾突出

    任何一种商品的销售必须遵循价值规律，供求关系是一个相对平衡的发展过程，只有维持这一平衡，市场交易行为才能顺利实现，供求双方才能利益双赢，如果破坏了这一平衡，市场秩序将会被打乱，如果供大于求，商品将会出现积压。对于房地产业，一般可以认同的供求比例为1。15：1左右，据测算目前我县商品房市场需求量每年在60万平方米左右，而近两年市场开发量每年都在150万平方米以上，远远高于需求量。截止2002年末，商品房空置面积已高达100余万平方米，其中本地开发企业空置商品住宅36。5万平方米、非住宅18万平方米，外来开发企业和抵电、抵水、抵材料以及民工房40余万平方米，形成商品房市场严重供过于求的状况。其原因主要有以下几方面：

    1政府部门在房地产开发政策导向上，头脑发热，存在着急于开发、盲目上项目等问题，导致房地产开发市场出现投资过热，商品房积压过多。

    2房价相对偏高，大多数居民难以承受。一方面我县属于经济欠发达地区，经济发展速度和人均收入水平不高，另一方面房价相对过高，中心区域的商品住宅平均售价达每平方米1，300元，县区平均售价也在1，350元左右，明显高于其它县市；商用房价格县中心区域在每平方米7000元左右，场最高价达1万元，一般商用房也在3，500元以上。

    据测算，我县一般商品性住宅直接材料成本每平方米为500元，在其它各种税费中土地征用与拆除补偿费占5%、税费占4。8%、基础设施费占7%、配套费占3。8%，估算实际成本在每平方米800元左右，而目前我县住宅建设成本价在每平方米900—1，100元，高于全市平均水平20%左右，其中一个最重要的因素是旧房拆迁、回迁量大所致，仅2000年一年就拆掉旧楼房50万平方米，拆回迁费用约占总成本的30%，无形中增大了开发成本。

    3城市人口扩容速度远远低于城市住房开发速度，影响城市住房销售。目前沙洋县还不具备中等城市的一般规模，每年城市人口增容速度仅在1万人左右，远远低于城市住房开发速度。

    2、政府对房地产开发特别是招商开发给予的优惠过多、政策把握过宽，在一定意义上对无序开发起到了推波助澜的作用

    2002年我县经建设部门正式批准的开发企业共有20家，其中外来招商开发企业三分之一。几年来政府部门为加快城市建设速度，拉动地方经济增长，出台了很多鼓励招商引资开发房地产的政策。一是在市场准入方面放宽政策，对资质、建设资金到位情况从宽把握。按照有关规定，项目开发建设资金到位应达到总投资的60%，最低不得低于30%，而且必须在银行专户连续存有资金半年以上，从我们调查的结果看，90%以上的开发企业不能达到这一要求；二是对域外招商开发在土地征用方面给与一定的优惠。部分开发商向政府伸手要政策、讲条件，少缴、缓缴甚至不缴土地使用费，个别开发企业搞迂回、玩曲线，绕过土地使用关，单凭一纸项目用地批准书就开工建设；三是税费减免。政府部门对部分域外招商开发企业在税费征收方面采取了一定程度的不同于本地开发企业的优惠政策。按照规定，房地产开发须交纳包括所得税、营业税、增容费等十几项税赋，近几年对招商开发在一些税赋项目和征税环节采取了减免政策，个别企业甚至可以享受个别税项零税率的优惠。

    对招商开发给与优惠政策，冲击了本地开发市场，造成本地开发商在开发地段和高成本的销售价格上竞争乏力。因此我们认为这些片面的优惠政策的实施对市场的无序和不公平竞争起到了一定的助推作用，并将在今后的一段时期内持续产生不良影响。

    3、部分开发企业经营行为不规范，扰乱了房地产开发市场秩序

    由于前几年城市建设部门对开发企业经营行为管理过于松弛，使其经营行为不规范，投机成分增大。主要表现：一是存在无证开发的现象，擅自违规开发；二是挂靠开发问题比较突出，每个... -->>
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